Парламентарям пропонують вдосконалити законодавства щодо права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) та для забудови (суперфіцію)

Парламентарям пропонують вдосконалити законодавства щодо права користування чужою земельною ділянкою для для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) та для забудови (суперфіцію)

На розгляд Парламенту було подано законопроект щодо вдосконалення правового регулювання емфітевзису та суперфіцію (реєстр. 7236 від 24.10.2017), який має усунути проблеми у правозастосовній практиці.

За своєю правовою суттю емфітевзис та суперфіцій є видами речових прав на чуже майно, а саме – правом володіти та користуватися чужою землею для сільськогосподарських потреб та для забудови. Ці інститути вподобали ще стародавньоримські правники, які за їх допомогою прагнули оформити довготривалі відносини володіння та користування чужою землею з метою перетворення необроблюваних великих наділів землі в продуктивні сільськогосподарські угіддя та з метою спадкування та відчужування прав на користування будівлею, що зведена на чужій землі. Емфітевзис та суперфіцій вважалися вічним правом, оскільки вони не обмежувались жодними строками, в чому полягала їх основна відмінність від оренди, яка здавна була строковим правом.

Як значиться в пояснювальній записці, існує багато проблем правового регулювання відносин щодо користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та для забудови (суперфіцій), зокрема, такі як відсутність у законодавстві вимог до форми договорів про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) та права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), відсутність істотних умов договору емфітевзису та суперфіцію, відсутності спеціальних вимог передбачених для недійсності або розірвання договорів про встановлення емфітевтичного та суперфіційного права та припинення користування земельною ділянкою, тощо.

Цивільний кодекс України та Земельний кодекс України не можуть остаточно надати відповіді на всі питання, які виникають у процесі застосування емфітевзису та суперфіцію.

 Відтак, проектом Закону пропонується:

• використовувати у відповідних нормах Цивільного та Земельного кодексів України замість терміну «землекористувач» слова «емфітевта» та «суперфіціарій;
• законодавчо передбачити право емфітевти та суперфіціарія вимагати відповідного зменшення плати за договором про емфітевзис та суперфіцій у разі, якщо стан земельної ділянки, переданої у користування, погіршився не з їх вини;
• закріпити положення про те, що емфітевзис та суперфіцій не припинятиметься, у зв’язку із зміною власника земельної ділянки, щодо якої його встановлено;
• з метою забезпечення сталості відносин землекористування, передбачити односторонню відмову від договору про емфітевзис та суперфіцій лише для емфітевти та суперфіціарія, оскільки одностороннє волевиявлення власника земельної ділянки не повинно слугувати підставою припинення емфітевтичного та суперфіційного права;
• відмежувати емфітевзис та суперфіцій від користування землею на підставі договору оренди землі шляхом запровадження форми, змісту та істотних умов договору про емфітевзис та суперфіцій, порядку та процедури реєстрації в умовах формування системи реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень в Україні;
• удосконалити перелік підстав припинення емфітевзису та суперфіцію, зокрема у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
• впровадити припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб та під забудову лише у випадку визнання договору про емфітевзис та суперфіцій недійсним;
• передбачити у законодавстві України підставу припинення договору про емфітевзис у разі несплати емфітевтою належних платежів за цим договором протягом 3 років, як це було передбачено у римському праві для приватних земель, а для суперфіціарія визначити норму про те, що невнесення плати за користування земельною ділянкою під забудову не є підставою припинення суперфіцію, але надає власникові земельної ділянки право вимагати стягнення з суперфіціарія заборгованості у примусовому порядку. При цьому, закріпити положення, яке передбачатиме, що у випадку встановлення емфітевзису та суперфіцію на невизначений строк, сторона може попередити іншу про відмову від договору не менш ніж за 1рік.

Крім того, у зв’язку зі сприйняттям цивільним законодавством України концепції набуття права власності за набувальною давністю (ст. 344 ЦК України), пропонується також закріпити підстави припинення емфітевзису у випадку набуття права власності на земельну ділянку третьою особою за давністю володіння.

На думку автора законопроекту, його прийняття дозволить вдосконалити положення актів цивільного та земельного законодавства України щодо права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) та для забудови (суперфіцію).

З текстом законопроекту № 7236 можливо ознайомитися за наступним посиланням:

http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=62790