Справи з приводу земельних спорів

ВСУ: Порушення орендарем строків завершення забудови земельної ділянки є підставою для одностороннього розірвання договору земельної ділянки.

Правова позиція Верховного Суду України від 6 вересня 2017 року по справі №3-926гс17:

За приписами ст. 626 ЦК України договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов'язки.

Відповідно до ч. 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

За загальним правилом, встановленим ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором; разом з тим, за частиною 3 наведеної статті у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Крім того, як вбачається з умов договору, сторони погодили його розірвання в односторонньому порядку.

Обрання правового способу врегулювання спору є правом, а не обов'язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує, а право на односторонню відмову від договору є позасудовою процедурою, яка не потребує погодження іншою стороною договору.

Таким чином, наведене вище правове регулювання не містить заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку.

Крім того, діюче законодавство не містить заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку.

http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/E97ABE2E60871999C225819C002635D4

ВСУ: Укладення між сторонами Угоди про поновлення та внесення змін до Договору оренди (далі-Угода) після закінчення строку Договору оренди вважається самостійним правочином.

Правова позиція Верховного Суду України від 6 вересня 2017 року по справі №3-621гс17:

За змістом положень ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» орендар земельної ділянки, який належним чином виконував обов’язки договору оренди, за відсутності заперечень з боку орендодавця, має право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) після закінчення строку, на який його було укладено шляхом укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі у випадках та у порядку, встановленому цією статтею.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ст. 6 ЗУ «Про оренду землі»).

Згідно зі ст. 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 15 ЗУ «Про оренду землі» встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Уклавши Угоду, сторони дійшли згоди про внесення змін до Договору оренди, виклавши у новій редакції його умови щодо, зокрема, строку дії, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розміру орендної плати, прав та обов’язків орендаря.

Ураховуючи наведене, укладення між сторонами Угоди про поновлення та внесення змін до Договору оренди (далі-Угода) після закінчення строку Договору оренди свідчить про встановлення нових прав і обов’язків сторін, а тому Угода вважається самостійним правочином.

http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/6A9BB6A9B8107508C225819C00262581

ВСУ: Строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Правова позиція Верховного Суду України від 7 червня 2017 р. по справі №6-872цс17:

Згідно із ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов’язані з орендою землі, є ЗУ «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов’язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/8E715790F097866CC2258146005A7C84

ВСУ: Суд установлює порядок користування земельною ділянкою з дотриманням часток кожного співвласника у нерухомому майні та забезпеченням вільного користування кожним зі співвласників належним йому майном.

Правова позиція Верховного Суду України від 15 травня 2017 року по справі №6-841цс16:

При застосуванні положень статті 120 ЗК України в поєднанні з нормою статті 125 цього Кодексу слід виходити з того, що в разі переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку в набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності.

Разом з тим відповідно до ч. 1 ст. 318 ЦК України кожен власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Однак право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.

Зазначені положення щодо користування власністю цілком повинні застосовуватись до майнових прав на майно (зокрема до права користування земельною ділянкою).

Відтак право користування земельною ділянкою визначається відповідно до часток кожного з власників нерухомого майна, яке знаходиться на цій земельній ділянці, якщо інше не було встановлено домовленістю між ними. Однак у будь якому випадку наявне в однієї особи право не може порушувати права іншої особи (ч. 5 ст. 319 ЦК України).

Отже, при вирішенні спору, визначаючи варіанти користування земельною ділянкою, суд повинен виходити з розміру часток кожного зі співвласників на нерухоме майно, наявності порядку користування земельною ділянкою,  погодженого власниками або визначеного на підставі відповідного договору, оформленого у встановленому законом порядку.

Якщо суд установить, що співвласники визначили порядок користування й розпорядження земельною ділянкою, для зміни якого підстав немає, він ухвалює рішення про встановлення саме такого порядку. Якщо ж погодженого або встановленого порядку користування земельною ділянкою немає, то суд установлює порядок користування земельною ділянкою з дотриманням часток кожного співвласника у нерухомому майні та забезпеченням вільного користування кожним зі співвласників належним йому майном.

http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/2698391BDE1C8620C2257B1E00498230

ВСУ: Житлово-будівельний кооператив є спеціальним суб’єктом права відповідно до положень ст. 41 ЗК, якому земельні ділянки для житлового будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду.

Правова позиція Верховного Суду України від 19 квітня 2017 року по справі №3-1471гс16:

Заступник прокурора Харківської області звернувся до суду із позовом в інтересах держави, посилаючись на те, що рішення Харківської міської ради, яким ОК «ЖБК «Парус плюс» надано у власність земельну ділянку для будівництва та експлуатації житлової забудови, є незаконним, прийнятим із порушенням вимог ст. 41 Земельного кодексу України, ст.ст. 133, 135, 137 Житлового кодексу УРСР і Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 року № 186, оскільки цей кооператив не мав права на безоплатне отримання земельної ділянки з огляду на його правовий статус, мету та підстави створення.

Відповідно до положень ст. 41 ЗК житлово-будівельним (житловим) кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації.

Згідно зі ст. 133 ЖК громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, вправі вступити до ЖБК і одержати в ньому квартиру. При цьому, відповідно до ст. 135 ЖК до членів ЖБК приймаються громадяни, які постійно проживають у даному населеному пункті, які потребують поліпшення житлових умов.

Згідно зі ст. 137 ЖК ЖБК організуються при виконавчих комітетах місцевих Рад народних депутатів, при підприємствах, установах і організаціях. Порядок організації та діяльності ЖБК установлюється цим Кодексом, Примірним статутом та іншими актами законодавства.

Відповідно до п. 3 Примірного статуту число громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, повинно відповідати кількості квартир у жилому будинку (будинках) кооперативу, запланованому до будівництва. При будівництві жилих будинків садибного типу число громадян, необхідне для організації кооперативу, не може бути менше 5 чоловік.

Таким чином, безоплатне надання у власність ЖБК земельних ділянок зумовлено необхідністю забезпечити громадян, які потребують поліпшення житлових умов, жилими приміщеннями у будинках створеного ними ЖБК. При вирішенні відповідною радою питання про надання житлово-будівельним (житловим) кооперативам безоплатно земельної ділянки має враховуватися мета створення такого кооперативу, зокрема потреба засновників та членів кооперативу у поліпшенні житлових умов та їх перебування на квартирному обліку, порядок організації кооперативу відповідно до ЖК та Примірного статуту. Тобто ЖБК є спеціальним суб’єктом права відповідно до положень ст. 41 ЗК.

http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/89A19BA6BB3BAF33C225810C00563312

ВСУ: Із часу виникнення права власності на нерухоме майно виникає й обов’язок укласти та зареєструвати відповідний договір щодо користування земельною ділянкою. У разі невиконання цього обов’язку, особа без законних підстав зберігає у себе майно – кошти за оренду землі.

Правова позиція Верховного Суду України від 12 квітня 2017 року по справі №3-1347гс16 та від 22 лютого 2017 року по справі №3-1345гс16:

За змістом ст. 125 ЗК право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Таким чином, з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов’язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією будівлею.

Відповідно до ст. 206 ЗК використання землі в Україні є платним. Об’єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю, згідно ст. 14 ПК, у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Стаття 1212 ЦК досить широко визначає підстави виникнення зобов’язань у зв’язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави.

Втім, предметом регулювання інституту безпідставного отримання чи збереження майна є відносини, що виникають у зв’язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

За змістом п. 4 ч. 3 ст. 1212 ЦК положення глави 83 ЦК застосовується також до вимог про відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Відповідно до загальних положень законодавства про відшкодування завданої шкоди таке відшкодування є мірою відповідальності. Разом з тим обов’язок набувача повернути безпідставно набуте (збережене) майно потерпілому не належить до заходів відповідальності, оскільки боржник при цьому не несе жодних майнових втрат – він зобов’язується повернути тільки майно, яке безпідставно утримував (зберігав). На відміну від зобов’язань, які виникають із завдання шкоди, для відшкодування шкоди за п. 4 ч. 3 ст. 1212 ЦК вина не має значення, оскільки важливий сам факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

У даній справі ФОП ОСОБА_1, правомірно володіла нежитловими будівлями, однак належним чином не оформив права власності або права на постійне землекористування зазначеною ділянкою, а тому не є суб’єктом плати за землю у формі земельного податку. Отже, єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (статті 14.1.72, 14.1.73 ПК).

 Таким чином, із часу виникнення права власності на нерухоме майно у ФОП ОСОБА_1  виник й обов’язок укласти та зареєструвати відповідний договір щодо користування спірною земельною ділянкою. Цього обов’язку відповідач не виконав, а тому без законних підстав зберігав у себе майно – кошти за оренду землі.

http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/B5DFF641EA2CA4D9C2258121003AE54B

http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/B4674C0553C9EAE1C22581220050990A

ВСУ: При недосягненні згоди щодо встановлення земельного сервітуту та в разі неможливості використання землі, розташованої в межах спецзон енергетичних об’єктів така ділянка підлягає відчуженню для суспільних потреб.

 Правова позиція Верховного Суду України від 5 квітня 2017 року по справі № 6-403цс17:

Згідно зі статтею 76 ЗК України землями енергетичної системи визнаються землі, надані під електрогенеруючі об'єкти (атомні, теплові, гідроелектростанції, електростанції з використанням енергії вітру і сонця та інших джерел), під об'єкти транспортування електроенергії до користувача. Уздовж повітряних і підземних кабельних ліній електропередачі встановлюються охоронні зони.

Відповідно до частини першої статті 404 ЦК України особа має право вимагати від власника (володільця) сусідньої земельної ділянки, а в разі необхідності - від власника (володільця) іншої земельної ділянки надання земельного сервітуту.

Разом з тим, згідно з частиною п’ятою статті 403 ЦК України сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном.

Відповідно до пункту «б» частини 2 статті 101 ЗК України дія земельного сервітуту підлягає припиненню, коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням.

У разі недосягнення згоди щодо встановлення земельного сервітуту земельна ділянка може бути відчужена в порядку, встановленому Законом України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розташовані, які перебувають у приватній власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» (стаття 16 Закону).

У частині 1 статті 7 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розташовані, які перебувають у приватній власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» передбачено, що органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування відповідно до своїх повноважень та в порядку, визначених цим Законом, мають право викупу земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, для суспільних потреб, зокрема, для будівництва, капітального ремонту, реконструкцій та обслуговування об'єктів енергетичної інфраструктури (ліній електропередачі, електростанцій) та об'єктів, необхідних для їх експлуатації.

Ініціатива щодо викупу земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, для суспільних потреб може належати зокрема і підприємствам, які здійснюють будівництво, капітальний ремонт, реконструкцію, експлуатацію об'єктів транспортної та енергетичної інфраструктури, захисних гідротехнічних споруд і які погодили місце розташування таких об'єктів у випадках та в порядку, визначених статтею 151 ЗК України.

За наслідками розгляду такої пропозиції, відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування у місячний строк з дня надходження такої пропозиції приймає рішення про викуп земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, для суспільних потреб.

http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/4D46952E090A7FACC22581000031F978

ВСУ: Ототожнення договору на право тимчасового довгострокового користування землею та договору оренди землі – неможливе.

Правова позиція Верховного Суду України від 15 березня 2017 року по справі №3-1624гс16:

Конституційний Суд України в рішенні у справі про постійне користування земельними ділянками від 22 вересня 2005 року № 5-рп/2005 зазначив про те, що чіткого розмежування випадків, коли земельні ділянки можуть надаватися у  користування для  ведення  селянського (фермерського) господарства,  а коли – в оренду, у цьому Кодексі не здійснено. Це свідчить про те, що поряд із впровадженням приватної власності на землю громадянам, на їх вибір, забезпечувалася можливість продовжувати користуватися земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування, оренди, пожиттєвого спадкового володіння або тимчасового користування. При цьому в будь-якому разі виключалась як автоматична зміна титулів права на землю, так і будь-яке обмеження права користування земельною ділянкою у зв’язку з непереоформленням правового титулу (пункт 5.3. мотивувальної частини рішення).

25 жовтня 2001 року прийнято та введено у дію 1 січня 2002 року чинний Земельний кодекс України,  а Земельний кодекс України в редакції від 13 березня 1992 року втратив чинність. На відміну від останнього, чинний Земельний кодекс України не передбачає можливості набуття та здійснення такого права на землю, як право тимчасового довгострокового користування землею, а містить положення про набуття та здійснення права оренди землі.

Водночас, пунктом 7 розділу Х «Перехідні положення» чинного ЗК України передбачено, що громадяни та юридичні особи, що одержали у власність, у тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди, земельні ділянки у розмірах, що були передбачені раніше діючим законодавством, зберігають права на ці ділянки.

Оскільки Договір був укладений 25 серпня 1999 року строком на 24 роки, то  на момент введення у дію чинного ЗК України він не втратив чинність.

У зв’язку з цим відповідач після введення в дію чинного Земельного кодексу України зберіг право тимчасового довгострокового користування землею, яке виникло на підставі укладеного із позивачем Договору.

Із 1 січня 2011 року набрав чинності  Податковий кодекс України та втратив чинність Закон України «Про плату за землю». Відповідно до статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. Об’єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні та земельні частки (паї), які перебувають у власності.

Відповідно до положень статті 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об’єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.

Судова палата у господарських справах Верховного Суду України погоджується з висновками судів апеляційної та касаційної інстанцій, що норми статті 288 Податкового кодексу України підлягають застосуванню до земельних правовідносин, заснованих на договорі оренди.

Проте, оскільки Договір був укладений 25 серпня 1999 року, тобто після прийняття і введення у дію Закону «Про оренду землі», є всі підстави вважати, що цей договір не є різновидом договору оренди землі і до нього не можуть застосовуватися як положення Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року, так і положення статті 8 Земельного кодексу України в редакції від 13 березня 1992 року та статті 288 Податкового кодексу України.

Таким чином, ототожнення договору на право тимчасового довгострокового користування землею та договору оренди землі – неможливе, оскільки Договір не є різновидом договору оренди землі.

http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/197E2F9AE6ABF675C22580ED0049C1B6

ВСУ: Невизначеність нормативної грошової оцінки земельних ділянок у договорі оренди не породжує юридичних наслідків та НЕ зумовлює його недійсність.

Правова позиція Верховного Суду України від 13 березня 2017 року у справі №6-2195цс16:

Так, згідно з абзацом 1 частини першої статті 7 Закону України «Про фермерське господарство» для отримання (придбання) у власність або в оренду земельної ділянки державної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до відповідної районної державної адміністрації. Для отримання у власність або в оренду земельної ділянки із земель комунальної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до місцевої ради.

Відповідно з ч.1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Частиною першою статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов’язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід, із земельної ділянки, визначений за встановленими та затвердженими нормативами.

Частиною п’ятою статті 5 цього Закону передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Крім того, за змістом статті 93 ЗК України відповідач набуває право використовувати земельну ділянку та обов’язок сплачувати орендну плату не з моменту прийняття рішення компетентним органом про передачу цієї ділянки в оренду, а з моменту укладення договору оренди землі.

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати при укладенні договору оренди.

Згідно із частиною третьою статті 201 ЗК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

Аналіз наведених правових норм дає підстави для висновку, що нормативна грошова оцінка – конкретна вартісна характеристика, яка містить низку етапів, передбачених чинним законодавством. Зокрема, це прийняття уповноваженим органом влади рішення щодо проведення нормативної грошової оцінки земель, розробка технічної документації грошової оцінки спеціальною установою, погодження технічної документації органами влади, прийняття відповідною радою рішення про затвердження технічної документації.

http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/2A26D65D7599E6FAC22580F90042A6D3